Deutschlands Immobilienpreise bis 2035: Stabilität mit Rückenwind – die Top-10-Standorte rücken vor

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat die Korrektur der vergangenen Jahre weitgehend verdaut. 2025 zeigt sich ein Bild der Normalisierung: In vielen Städten stabilisieren sich die Kaufpreise, Vermarktungszeiten verkürzen sich, hochwertige Objekte wechseln wieder zügiger den Eigentümer. Der Neubau bleibt hingegen schwach; zu viele Projekte wurden gestoppt oder verschoben, die Pipeline ist dünn. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage in wirtschaftsstarken Regionen hoch – getrieben von Arbeitsplätzen, Hochschulen, guter Infrastruktur und einer anhaltend lebendigen Zuwanderungsdynamik. Die Mieten steigen in zahlreichen Teilmärkten weiter und stützen damit die Kalkulation von Bestandshaltern wie Käufern. In Summe spricht das für ein Jahrzehnt, in dem die Preise bis 2035 eher moderat, aber stetig zulegen – mit deutlicher Spreizung zwischen gefragten Stadtteilen und schwächeren Lagen.

Die Top-10 der Großstädte – wo die Musik bis 2035 spielt

Leipzig setzt sich an die Spitze der Aufholstädte. Die Stadt wächst, die Wissensökonomie gewinnt an Gewicht, und das Preisniveau liegt im Vergleich zu klassischen A-Lagen noch niedriger. Besonders gefragt sind innenstadtnahe Viertel, die sich mit der Straßenbahn schnell erschließen lassen, sowie Quartiere mit dichter Versorgung und kurzen Wegen. Die Kombination aus junger Bevölkerung, belebtem Gründungsumfeld und begrenzter Neubautätigkeit sorgt dafür, dass freie Wohnungen selten lange leer stehen – ein Robustheitsmerkmal, das bis 2035 tragen dürfte.

Dresden profitiert von einem starken Technologie- und Forschungscluster. In zentrumsnahen Lagen ist der sanierte Bestand knapp; das Angebot trifft auf eine verlässlich breite Nachfrage von Studierenden, Beschäftigten in Forschungseinrichtungen und Industrie. Die Stadt verbindet Lebensqualität mit einer kompakten Struktur – ein Vorteil für Vermietbarkeit und Werthaltigkeit. Wer hier sucht, findet vor allem in gewachsenen Quartieren mit guter Erreichbarkeit solide Perspektiven.

Erfurt ist der verkehrliche Knoten Mitteldeutschlands und punktet mit seiner Lage an wichtigen ICE-Achsen. Das Angebot an Wohnungen wächst langsam, die Nachfrage bleibt stabil. In der Praxis zeigt sich: Überschaubare Neubauquoten, eine lebendige Innenstadt und kurze Wege halten den Markt in Bewegung. Gerade familiengeeignete Grundrisse sind gefragt – ein Segment, in dem die Auslastung erfahrungsgemäß hoch bleibt.

Ludwigshafen steht für die industrielle Schlagkraft der Rhein-Neckar-Region. Die Nähe zu Mannheim und Heidelberg vergrößert den Einzugsbereich, Pendelverbindungen funktionieren, die Arbeitgeberlandschaft ist dicht. Nicht jedes Viertel ist gleich – deshalb lohnt der genaue Blick auf Mikrolagen: Nähe zu ÖPNV-Achsen, solide Haussubstanz und eine gewachsene Nachbarschaft sind hier die Kriterien, die Vermietbarkeit und Preisstabilität bis 2035 sichern.

Potsdam vereint Berlin-Nähe mit eigenständiger Strahlkraft. Der Wohnwert ist hoch, die Angebotsseite traditionell eng. Wer gute Lagen sucht, findet sie entlang leistungsfähiger S-Bahn- und Regionalachsen Richtung Berlin sowie in den gefragten historischen Quartieren. Die Kombination aus knapper Verfügbarkeit und hoher Nachfrage führt dazu, dass die Marktliquidität selbst in ruhigeren Phasen kaum abreißt.

Bonn überzeugt mit einer diversifizierten Dienstleistungsökonomie, international geprägten Institutionen und stabilen Einkommen. Hier ist weniger die spektakuläre Rendite das Thema, sondern die Planbarkeit: Viele Mieter bleiben lange, die Fluktuation ist gering, und selbst in seitwärts laufenden Phasen bleibt der Markt gut verhandelbar, ohne ins Stocken zu geraten. Bis 2035 spricht vieles für kontinuierliche, maßvolle Zuwächse.

Osnabrück verbindet Universitätsprofil und Mittelstand. Die Einstiegspreise sind im Städtevergleich moderat, was den Markt für Eigennutzer und Kapitalanleger gleichermaßen interessant macht. Insbesondere 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in gut erreichbaren Lagen lassen sich verlässlich vermieten. Die Pipeline auf der Angebotsseite ist überschaubar – ein Faktor, der die Preise in den kommenden Jahren stützen dürfte.

Fürth profitiert als Teil der Metropolregion Nürnberg von Cluster-Effekten und einer dichten ÖPNV-Erschließung. Der Mietmarkt ist eng, das Angebot bleibt knapp. Für Anleger entsteht damit ein Umfeld, in dem stabiles Nachfrageverhalten und solide Marktliquidität zusammenkommen. Wer auf alltägliche Wege, Versorgung und Taktfrequenzen achtet, findet Lagen, die auch in schwächeren Jahren kaum an Attraktivität verlieren.

Oldenburg punktet mit hoher Wohnqualität und einer wachsenden Hochschullandschaft. Neubau ist vorhanden, aber weit entfernt von Überangebot; das hält die Marktmechanik intakt. Die Stadt ist kompakt, gut organisierte Alltagswege sind die Regel. Das begünstigt Wohnlagen, die ohne großen Pendelaufwand funktionieren – ein Pluspunkt, der bis 2035 für Beständigkeit sorgt.

Heilbronn schließlich ist ein Musterbeispiel für mittelständische Stärke und einen dynamischen Innovationscampus. Die Einkommen sind solide, die Flächen knapp. Das Zusammenspiel aus Arbeitgebernähe, guter Erreichbarkeit und begrenztem Angebot führt zu einer Nachfrage, die auch in ruhigeren Marktphasen zuverlässig trägt. Für Anleger entsteht dadurch ein Umfeld mit geringen Leerstandsrisiken und planbaren Perspektiven.

Die Big-7 – Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart – bleiben der verlässliche Sockel des Marktes. Das Wachstum fällt dort oft weniger dynamisch aus als in den Aufholstädten, dafür ist die Marktliquidität außergewöhnlich hoch. Für risikoärmere Strategien bilden sie weiterhin das Rückgrat jeder breit aufgestellten Allokation.

Das wahrscheinlichste Bild bis 2035: moderates, stetiges Wachstum – mit klarer Spreizung

Der Leitgedanke für die nächsten zehn Jahre lautet: Zu wenig Angebot trifft auf anhaltend solide Nachfrage. Der Neubau kommt nicht annähernd an die Bedarfe heran, die sich in den großen Arbeits- und Ausbildungszentren aufbauen. Viele Städte verzeichnen stabile Zuzüge, und die demografische Struktur der Hochschulstandorte sorgt zusätzlich für kontinuierliche Bewegung. Die Folge sind langsame, aber robuste Preissteigerungen – kein Sprint, sondern ein Dauerlauf, getragen von Mieten, die sich in einem engen Markt nach oben orientieren.

Gleichzeitig nimmt die Spreizung zu: Viertel mit guter Erreichbarkeit, verlässlicher Nahversorgung und stimmigen Grundrissen entwickeln sich besser als Randlagen ohne klare Alltagsvorteile. In peripheren Regionen mit sinkender Bevölkerung können Preise über Jahre seitwärts laufen; dort entscheidet die Nähe zu Jobzentren und ÖPNV-Korridoren mehr denn je. Wer bis 2035 erfolgreich sein will, investiert nicht in die „durchschnittliche Stadt“, sondern in konkrete, nachvollziehbar gefragte Mikrolagen.

Was bedeutet das für Käufer und Investoren?

Für die Praxis zählt ein Schritt-für-Schritt-Vorgehen. Am Anfang steht die Standortentscheidung: Regionen mit tragfähigem Arbeitsmarkt, Hochschulen und guter Erreichbarkeit liefern die verlässlichsten Rahmenbedingungen. Anschließend folgt die Mikrolagen-Analyse – nicht am Schreibtisch, sondern zu Fuß: Wie weit ist es zur nächsten Bahn? Gibt es Kitas, Schulen und Einkauf im direkten Umfeld? Wie wirkt der Straßenraum abends und am Wochenende? Diese Fragen entscheiden über Nachfrage, Mieterstruktur und Wiederveräußerbarkeit.

Beim Objekt gilt: Substanz, Grundriss und Tageslicht sind zentrale Qualitätsmerkmale. Ein stimmiges Verhältnis von Wohn- und Nebenflächen, ausreichend Stauraum und logische Raumabfolgen zahlen sich in jeder Marktphase aus. Außenflächen sind ein Plus, aber nicht um jeden Preis – entscheidend ist, dass das Haus im Alltag funktioniert. Ebenso wichtig ist die Dokumentenlage: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand geben Auskunft darüber, wie das Gebäude geführt wird und welche Aufgaben anstehen.

Das Budget sollte alle Kosten realistisch abbilden: Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler), laufende Hausgeld- und Instandhaltungsposten sowie die Rücklage für Unvorhergesehenes. Wer Modernisierungen plant, holt früh Angebote ein und hinterlegt die Maßnahmen mit groben Zeitachsen. Nicht die perfekte Schätzung ist entscheidend, sondern das saubere Bewusstsein für die Gesamtrechnung und ein Puffer, der unerwartete Ausgaben abfedert.

In der Vermietung hilft Nüchternheit: Das örtliche Mietniveau entsteht nicht im Exposé, sondern am Markt. Qualifizierte Mietspiegel, echte Vergleichsobjekte und ein vollständiges, ehrliches Exposé sorgen für kurze Leerstandszeiten. Eine klare Zielgruppendefinition – Singles und Paare, junge Familien, Studierende, Pendler – macht die Ansprache wirksam. Interessentenprüfung bleibt dabei Sache der Sorgfalt, nicht des Bauchgefühls: Unterlagen vollständig, Kommunikation verbindlich, Entscheidungen transparent.

Auf Portfolioebene bewährt sich eine zweigleisige Strategie: Ein Sicherheitskern aus sehr liquiden Lagen – häufig in den Big-7 oder deren engerem Umland – reduziert Schwankungen und erleichtert spätere Verkäufe. Ergänzend können Chancenbausteine in Aufholstädten wie Leipzig, Dresden, Potsdam oder Bonn die Gesamtrendite heben, sofern Mikrolage, Hausqualität und Nachfrageprofile überzeugend sind. Wichtig ist die Diversifikation: nicht alles in eine Stadt, nicht alles in einen Haustyp, nicht alles in eine Mietergruppe.

Zum Risikomanagement gehören solide Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht; bei Bedarf Rechtsschutz), disziplinierte Rücklagenbildung und Kenntnis der lokalen Regeln – von Mietpreisbremse über Kappungsgrenzen bis hin zu Milieuschutz oder Umwandlungsverboten. Wer die Spielregeln kennt, erlebt selten böse Überraschungen. Und wer seine Unterlagen sauber führt – Übergabeprotokolle, Wartungsnachweise, Rechnungen – schafft Vertrauen bei Mietern, Banken und späteren Käufern.

Neubau oder Bestand? Neubau bietet anfangs geringe Instandhaltung und moderne Ausstattung, ist aber oft knapp und entsprechend bepreist. Bestand ermöglicht es, Wert mit überschaubaren Maßnahmen zu heben – vorausgesetzt, Substanz und Hausführung stimmen. In beiden Fällen entscheidet am Ende die Alltagstauglichkeit: kurze Wege, nachvollziehbare Grundrisse, verlässliche Nachfrage.

Fazit

Deutschland baut zu wenig, die starken Städte ziehen weiter Menschen an, und die Mieten geben die Richtung vor. Daraus entsteht ein Umfeld, in dem bis 2035 eher mit moderat steigenden Preisen zu rechnen ist – getragen von klar erkennbarer Nachfrage und einer Angebotsseite, die nur langsam nachwächst. Die Top-10-Standorte von Leipzig bis Heilbronn stehen stellvertretend für diese Entwicklung: Sie verbinden wirtschaftliche Substanz, knappe Märkte und funktionierende Alltagswege. Wer heute kauft, sollte methodisch vorgehen, Mikrolagen präzise prüfen, das Budget ganzheitlich denken und Unterlagen sorgfältig sichten. So entsteht ein Portfolio, das weniger von Stimmungen abhängt – und mehr von verlässlichen Fundamenten.