Mit diesen Strategien vermeiden Sie die Spekulationssteuer – die wichtigsten Ausnahmen 2025

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn wieder verkauft, muss den Gewinn in vielen Fällen versteuern. Umgangssprachlich sagt man „Spekulationssteuer“. Juristisch handelt es sich um Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften. Die gute Nachricht: Nach Ablauf von zehn Jahren ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Entscheidend sind die Daten der notariellen Verträge – darauf kommt es an. Bei knappen Fällen ist „zehn Jahre plus einen Tag“ eine sichere Faustregel. Die Grundlage ist Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes. Gesetze im Internet+1

Seit dem Veranlagungszeitraum 2024 gibt es außerdem eine Entlastung: Bleibt die Summe aller Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften in einem Kalenderjahr unter eintausend Euro, fällt keine Einkommensteuer an. Wird diese Grenze erreicht oder überschritten, ist der ganze Gewinn steuerpflichtig. Haufe.de News und Fachwissen+1

Das zählt zuerst: Eigennutzung richtig verstehen

Die Steuer entfällt, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben. Dabei gibt es zwei Wege zur Steuerfreiheit: Entweder Sie haben durchgehend selbst darin gewohnt – oder Sie haben sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst genutzt. Wichtig: Es müssen keine vollen drei Kalenderjahre sein. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre genügt. Das kann in der Praxis etwa „ein Jahr und zwei Tage“ bedeuten, wenn die Zeitpunkte geschickt gewählt werden. Eine kurze Zwischenvermietung im Verkaufsjahr ist nicht automatisch schädlich, wenn die maßgebliche Eigennutzung insgesamt vorliegt. Bundesfinanzhof+1

Auch Zweitwohnungen und nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen sind begünstigt, sofern sie Ihnen als Wohnung zur Verfügung stehen und tatsächlich bewohnt wurden. Es kommt also nicht darauf an, ob Sie dort Ihren Hauptwohnsitz haben. Das hat der Bundesfinanzhof ausdrücklich klargestellt. Bundesfinanzhof+1

Wenn das Kind unentgeltlich wohnt

Sie müssen nicht zwingend selbst einziehen. Überlassen Sie die Wohnung einem Kind unentgeltlich und besteht für dieses Kind ein Anspruch auf Kindergeld oder Kinderfreibetrag, wird die Nutzung Ihnen zugerechnet. Dann gilt die Wohnung als zu eigenen Wohnzwecken genutzt. In der Praxis helfen ein einfacher Überlassungsvertrag ohne Miete, die Meldebestätigung und Nachweise zum Kindergeld. Ohne diesen Kindergeldbezug greift die Begünstigung nicht – wird also beispielsweise an erwachsene Kinder ohne Kindergeldanspruch überlassen, reicht das für die Steuerbefreiung regelmäßig nicht aus. NWB Datenbank+1

Ein häufiges Missverständnis: Zieht ein Elternteil nach einer Trennung aus und bleiben die Kinder mit dem anderen Elternteil in der Immobilie, reicht das dem ausgezogenen Elternteil allein nicht für die Eigennutzung – die Gerichte schauen sehr genau hin. Bundesfinanzhof

Erbe und Schenkung: In die „Fußstapfen“ treten

Erben oder schenken innerhalb der Familie sind oft steuerlich günstig: Unentgeltliche Übertragungen gelten nicht als neuer Kauf im Sinn der Zehnjahresfrist. Maßgeblich ist die Haltedauer des Vorgängers – die Erwerberin oder der Erwerber tritt in dessen „Fußstapfen“. Ist die Frist beim Erblasser oder der Schenkerin bereits abgelaufen, kann der Verkauf durch die Nachfolgerin oder den Nachfolger sofort steuerfrei sein. Haufe.de News und Fachwissen+1

Achtung bei gemischten oder teilentgeltlichen Übertragungen, zum Beispiel wenn zugleich ein laufendes Darlehen übernommen wird: Der Bundesfinanzhof hat 2025 entschieden, dass in solchen Fällen eine Aufteilung in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil erfolgt – nach dem Verhältnis von Gegenleistung (etwa übernommene Schulden) zu Verkehrswert. Der entgeltliche Teil kann bei Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig sein, selbst wenn die Gegenleistung unter den historischen Anschaffungskosten liegt. Solche Gestaltungen sollten vor der Beurkundung durchgerechnet werden. Bundesfinanzhof+1

Erbengemeinschaft: Anteilskauf ist nicht Grundstückskauf

Ein wichtiger Lichtblick für Nachlassfamilien: Kauft eine Miterbin die Anteile der übrigen Miterben, ist das nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung noch keine „Anschaffung“ des Grundstücks selbst. Wird das Nachlassgrundstück später durch die Erbengemeinschaft verkauft, löst allein der vorherige Anteilskauf keinen neuen, steuerpflichtigen Vorgang nach den Regeln der privaten Veräußerungsgeschäfte aus. Das hat der Bundesfinanzhof im September 2023 entschieden und damit eine frühere strengere Verwaltungssicht korrigiert. Bundesfinanzhof

Homeoffice schadet nicht: Das häusliche Arbeitszimmer

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer nutzen daheim ein Arbeitszimmer. Das hebelt die Steuerbefreiung nicht aus: Selbst wenn ein kleiner Teil der Wohnung ausschließlich beruflich genutzt wurde, bleibt der gesamte Gewinn beim Verkauf steuerfrei, solange die übrige Wohnung selbst bewohnt wurde. Das hat der Bundesfinanzhof 2021 ausdrücklich so entschieden – selbst dann, wenn vorher Werbungskosten für das Arbeitszimmer geltend gemacht wurden. Bundesfinanzhof+1

Vorsicht bei abgetrennten Gartenstücken

Beliebt, aber tückisch: Vor dem Verkauf wird ein unbebautes Gartengrundstück vom Hausgrundstück abgetrennt und separat veräußert. Für dieses eigenständige Teilgrundstück greift die Befreiung wegen Eigennutzung in der Regel nicht. Hintergrund: Gebäude und Grund sind steuerlich eigenständige Wirtschaftsgüter. Beim Verkauf des eigenständigen, unbebauten Teilgrundstücks innerhalb der Zehnjahresfrist kann daher Steuer anfallen. Das hat der Bundesfinanzhof 2023 bestätigt. Bundesfinanzhof

So wird der Gewinn berechnet – ohne Fachchinesisch

Für die Steuer zählt der tatsächliche Gewinn. Vereinfacht lautet die Rechnung: Vom Verkaufspreis ziehen Sie Ihre Anschaffungskosten und Herstellungskosten ab, zusätzlich die unmittelbaren Verkaufskosten wie Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten sowie den Energieausweis. Haben Sie die Immobilie zeitweise vermietet, erhöhen frühere Abschreibungen den steuerlichen Gewinn rechnerisch, weil sie die historischen Kosten mindern. Das ist gesetzlich so vorgesehen und kein Rechenfehler. Haufe.de News und Fachwissen+2Gesetze im Internet+2

Wichtig für die Praxis: Maßgeblich ist das Datum des Notartermins. Bei der Fristberechnung kommt es auf die Verpflichtungsgeschäfte an – also auf Kauf- und Verkaufsvertrag, nicht auf die spätere Zahlung. Wikipedia

Wenn Steuer wohl anfällt: Drei legale Stellschrauben

Zeitliche Planung. Wenn es wirtschaftlich irgendwie machbar ist, legen Sie den Notartermin für den Verkauf nach Ablauf der Zehnjahresfrist – und bei knappen Fällen besser „zehn Jahre plus einen Tag“. Das ist der einfachste Weg, die Steuer zu vermeiden. Gesetze im Internet

Ratenzahlung verstehen. Wird der Kaufpreis in Raten bezahlt, werden die Beträge erst in den Jahren versteuert, in denen sie tatsächlich zufließen. Ein Gewinn entsteht erstmals in dem Kalenderjahr, in dem die zugeflossenen Raten Ihre gesamten Anschaffungs- und Herstellungskosten (nach Abzug früherer Abschreibungen) zuzüglich der Verkaufskosten übersteigen. Zinsen auf Raten sind unabhängig davon als Kapitalerträge steuerpflichtig. Diese Mechanik kann helfen, Spitzen im persönlichen Steuersatz zu glätten. Haufe.de News und Fachwissen+1

Verluste und Freigrenze richtig nutzen. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen aus derselben Kategorie verrechnet werden. Prüfen Sie deshalb die Gesamtsituation im Kalenderjahr und denken Sie an die neue Freigrenze von eintausend Euro: Bleiben alle Gewinne zusammen darunter, fällt keine Steuer an. Gesetze im Internet

Zusätzliche Fallstricke, die man kennen sollte

Mehrere Verkäufe in kurzer Zeit. Wer häufiger kauft, umbaut und schnell wieder verkauft, läuft Gefahr, in den gewerblichen Grundstückshandel zu rutschen. Als Faustregel gilt die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, vermutet die Finanzverwaltung einen gewerblichen Handel – dann gelten völlig andere (strengere) Regeln bis hin zur Gewerbesteuer. Diese Grenze ist kein starres Gesetz, aber ein wichtiges Indiz. NWB Datenbank+1

Gemischte Übertragungen in der Familie. Wird eine Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge übertragen und übernimmt der Nachwuchs bestehende Schulden, kann der „entgeltliche“ Teil der Übertragung steuerpflichtig sein. Neuere Urteile legen eine genaue Quotelung nach dem Verhältnis von Gegenleistung zu Verkehrswert nahe. Ohne saubere Berechnung und Dokumentation kann das teuer werden. Bundesfinanzhof+1

Zweit- und Ferienwohnungen: Nutzung muss echt sein. Auch wenn Zweit- und Ferienwohnungen begünstigt sein können, gilt: Die Wohnung muss Ihnen tatsächlich zur Verfügung stehen und von Ihnen bewohnt worden sein. Eine reine Kapitalanlage oder eine Ferienwohnung, die faktisch ständig an Dritte vermietet wird, erfüllt diese Voraussetzung nicht. Bundesfinanzhof

Praxisbeispiele, die den Unterschied machen

„Ein Jahr und zwei Tage“ richtig nutzen. Sie kaufen im Juli 2022 eine Eigentumswohnung, vermieten zunächst und ziehen im Dezember 2023 selbst ein. Sie wohnen durchgehend im Jahr 2024 und verkaufen am 2. Januar 2025. Obwohl die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist, greift die Eigennutzungsregel – der Verkauf kann steuerfrei sein, da sich Ihre Eigennutzung über drei Kalenderjahre erstreckt: Verkaufsjahr 2025, das gesamte Jahr 2024 und das Ende des Jahres 2023. Bundesfinanzhof

Kind zieht fürs Studium ein. Sie überlassen Ihrer Tochter während des Studiums unentgeltlich eine Wohnung, für die Sie Kindergeld erhalten. Verkaufen Sie die Wohnung später innerhalb der Zehnjahresfrist, kann der Gewinn steuerfrei bleiben. Endet der Kindergeldanspruch und die Überlassung läuft weiter, gibt es diese Begünstigung nicht mehr. Dokumentation ist hier Gold wert. NWB Datenbank+1

Garten parzelliert und verkauft. Sie trennen 2026 ein unbebautes Gartenteilgrundstück ab und veräußern es – das Wohnhaus behalten Sie. Für das abgetrennte Stück kann Spekulationssteuer anfallen, wenn die Zehnjahresfrist nicht vorbei ist. Das Wohnhaus bleibt davon unberührt. Bundesfinanzhof

Übertragung an die Tochter mit Schuldenübernahme. Sie haben 2018 ein vermietetes Haus gekauft und 2025 Ihrer Tochter übertragen; sie übernimmt das noch valutierende Darlehen. Steuerlich wird in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil aufgeteilt. Für den entgeltlichen Anteil kann ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen. Solche Fälle gehören vor die Taschenrechner – idealerweise vor den Notartermin. Bundesfinanzhof

Checkliste für Betroffene mit hohen Nebenkosten

Wenn hohe Nebenkosten drücken, ist der schnelle Verkauf verlockend. Prüfen Sie vor einem Schritt, der steuerlich bindet, diese Punkte:

– Greift eine der Ausnahmen (Eigennutzung, Kind mit Kindergeldanspruch, Zweit- oder Ferienwohnung, Erbe oder Schenkung, Erbengemeinschaft)? Dokumente wie Meldebestätigung, Überlassungsvertrag, Kindergeld- oder Erbschaftsnachweise bereitlegen. Bundesfinanzhof+1
– Ist die Zehnjahresfrist fast vorbei? Dann kann sich ein späterer Notartermin unmittelbar auszahlen. Gesetze im Internet
– Wurde ein Gartenstück abgetrennt? Dann getrennt prüfen – oft steuerpflichtig. Bundesfinanzhof
– Gibt es ein Arbeitszimmer? In der Regel unschädlich, wenn der Rest selbst bewohnt wurde. Bundesfinanzhof
– Kommt eine Ratenzahlung in Betracht, um die Steuerlast zeitlich zu strecken? Haufe.de News und Fachwissen
– Handelt es sich vielleicht schon um „zu viele“ Verkäufe in kurzer Zeit? Dann droht gewerblicher Grundstückshandel mit ganz anderen Folgen. Bundesfinanzhof

Häufige Kurzfragen

Welches Datum zählt bei Kauf und Verkauf? Maßgeblich sind die Notartermine der Verträge. Wikipedia

Wie lange ist „sicher“? Nach zehn Jahren ist der Verkauf im Regelfall steuerfrei – bei knappem Ende besser „zehn Jahre plus einen Tag“ einplanen. Gesetze im Internet

Zweitwohnung oder Ferienwohnung – geht das? Ja, wenn sie tatsächlich zur eigenen Nutzung zur Verfügung stand und genutzt wurde, nicht als reine Kapitalanlage. Bundesfinanzhof

Zählt die Nutzung durch das Kind als Eigennutzung? Ja, solange ein Anspruch auf Kindergeld oder Kinderfreibetrag besteht und das Kind unentgeltlich wohnt. NWB Datenbank

Ist das häusliche Arbeitszimmer schädlich? Nein, der Gewinn bleibt insgesamt steuerfrei, wenn die Wohnung ansonsten selbst genutzt wurde. Bundesfinanzhof

Fazit und wichtiger Hinweis

Die Regeln klingen auf den ersten Blick simpel, im Detail entscheidet aber oft eine Formulierung im Vertrag oder ein Datum im Kalender. Wer die Ausnahmen kennt, spart im Einzelfall sehr viel Geld – insbesondere durch selbstgenutzte Zeiträume über drei Kalenderjahre, die unentgeltliche Überlassung an Kinder mit Kindergeldanspruch, die Fußstapfen-Regel bei Erbe oder Schenkung, die besondere Behandlung von Erbengemeinschaften, die Unschädlichkeit des häuslichen Arbeitszimmers und einen klugen Umgang mit Ratenzahlungen. Prüfen Sie die eigene Lage frühzeitig – am besten bevor Sie den Notartermin fixieren.

Dieser Beitrag gibt Orientierung und ersetzt keine individuelle Beratung. Für eine belastbare Einschätzung Ihrer Situation wenden Sie sich bitte an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.