Heizungsgesetz abgeschafft? Was Vermieter jetzt wirklich erwartet

Wer Immobilien besitzt oder Kapital in Wohn- und Gewerbeobjekte steckt, braucht vor allem eines: verlässliche Regeln. Genau daran fehlt es seit der großen Heizungsdebatte. Erst kamen harte Schlagworte, dann hektische Korrekturen, dann die nächste Ansage: Das „Heizungsgesetz“ werde abgeschafft, stattdessen komme ein „Gebäudemodernisierungsgesetz“.

Das klingt nach Neubeginn. Für Investoren ist es aber vor allem ein Warnsignal: Wenn Politik die Überschrift wechselt, heißt das nicht automatisch, dass sich die Kosten, Risiken und Pflichten spürbar ändern. Im Gegenteil. Oft ist der Name die Beruhigungspille, während der Kern bleibt – nur komplizierter formuliert.

In diesem Beitrag geht es daher nicht um Parteipolitik, sondern um Substanz. Was gilt heute? Was ist an der Reform realistisch? Und woran erkennt man, ob es echte Entlastung gibt – oder nur ein besser klingender Begriff, der Kritik abräumen soll?

Das „Heizungsgesetz“ ist kein eigener Titel

Juristisch gibt es kein Gesetz, das so heißt. In Medien und Politik wurde damit meist das Gebäudeenergiegesetz gemeint, genauer: die Regeln zur neuen Heizung mit hohem Anteil erneuerbarer Energie.

Warum ist das wichtig? Weil mit dem Begriff Erwartungen gemacht werden. „Abschaffen“ klingt wie ein Schnitt. Tatsächlich kann es aber auch bedeuten: Das gleiche Regelwerk wird umgebaut, umbenannt und anders verkauft.

Für Investoren zählt am Ende nur, was im Gesetz steht und wie es vollzogen wird. Solange es keinen neuen Text gibt, gilt das bestehende Recht.

Was heute gilt: Das GEG steuert Tempo und Richtung

Das aktuelle Gebäudeenergiegesetz setzt im Kern auf einen klaren Pfad: Neue Heizungen sollen zunehmend erneuerbare Energie nutzen. Die bekannte Zahl ist die 65-Prozent-Vorgabe. Gleichzeitig arbeitet das System mit Stufen und Übergängen. Für viele Bestandsobjekte griff die Pflicht nicht sofort, sondern hängt auch daran, wann die Kommune ihre Wärmeplanung vorlegt.

Das Problem für den Markt war weniger die Technik als die Unsicherheit. Die Debatte hat Investitionsentscheidungen verzerrt. Viele haben verschoben, weil sie auf Änderungen hoffen. Das ist nachvollziehbar. Es ist aber auch teuer.

Denn Regulierung wirkt bei Immobilien nicht nur über Pflichten, sondern über Bewertungen. Je unklarer die Regeln, desto höher die Risikoabschläge. Banken und Käufer fragen nach: Wie modernisierungsfähig ist das Objekt? Wie hoch wird der Kapitalaufwand? Wie belastbar ist der Plan?

Die neue Ansage: Modernisierung statt Heizung

Die politische Linie lautet: Das GEG soll reformiert werden und künftig als Gebäudemodernisierungsgesetz laufen. Dazu werden Worte benutzt wie „technologieoffen“, „flexibler“ und „einfacher“.

Für Investoren klingt das erst einmal gut. In der Praxis kann das aber zwei sehr unterschiedliche Dinge heißen:

• Echte Entlastung, weil Pflichten reduziert oder realistischer getaktet werden.

• Nur ein neues Framing, damit die Debatte weniger giftig ist, während die Richtung gleich bleibt.

Solange Eckpunkte und Entwurf fehlen, bleibt es eine Ankündigung. Eine Ankündigung ist kein Rechtsrahmen.

Was wahrscheinlich kommt: Vier Trends mit Fragezeichen

Mehr Wahlfreiheit

Technologieoffenheit wird gern versprochen. In Wirklichkeit war der Werkzeugkasten schon bisher breit: Wärmepumpe, Anschluss an ein Wärmenetz, Hybridlösungen, Biomasse, Solarthermie und weitere Wege.

Die entscheidende Frage ist daher nicht, ob man wählen darf. Die Frage ist, wie stark der Druck ist. Wenn die Anforderungen hoch bleiben, ist die Wahl oft nur theoretisch.

Für Investoren ist außerdem wichtig: Mehr Optionen heißt nicht automatisch weniger Risiko. Es kann auch bedeuten, dass man sich leichter für einen falschen Pfad entscheidet. Wer heute in Übergangslösungen investiert, sitzt morgen womöglich auf Technik, die wieder ersetzt werden muss.

Umbau der 65-Prozent-Regel

Hier liegt der Kern der Debatte. Es ist plausibel, dass an der 65-Prozent-Logik gedreht wird. Das kann passieren durch längere Fristen, mehr Ausnahmen oder andere Nachweise.

Eine komplette Abschaffung wäre politisch spektakulär, aber systemisch schwierig. Deutschland ist an Klimaziele und EU-Vorgaben gebunden. Wenn man die Anforderungen im Gebäudesektor stark senkt, muss man an anderer Stelle nachschärfen. Das wäre dann nur eine Verschiebung.

Für Investoren heißt das: Rechnen Sie eher mit einem Umbau als mit einem Reset.

Mehr Übergänge und Ausnahmen

Politisch ist das naheliegend, weil Übergänge Konflikte beruhigen. Für Bestände kann das kurzfristig helfen.

Aber Übergänge haben Nebenwirkungen:

• Sie verlängern Unsicherheit, weil niemand weiß, welche Lösung in drei bis fünf Jahren noch als „zukunftsfähig“ gilt.

• Sie erhöhen das Risiko, dass Modernisierung später in kurzer Zeit nachgeholt werden muss.

• Sie können zu einem Förder- und Kapazitätsproblem führen: Wenn alle später gleichzeitig starten, wird es teurer.

Für Investoren ist das kein Komfort, sondern ein Timing-Problem.

Neues Label: Modernisierung als Beruhigung

Der neue Name klingt positiv. Er hat aber auch eine politische Funktion: weg von „Heizung“, hin zu „Modernisierung“.

Das kann ehrlich gemeint sein. Es kann aber auch eine Strategie sein: Der Begriff „Heizungsgesetz“ hat Vertrauen verbrannt. Also wechselt man die Verpackung.

Ob es mehr ist als Kosmetik, sieht man an zwei Punkten:

1. Werden Pflichten wirklich verändert oder nur anders beschrieben?

2. Wird der Vollzug einfacher oder nur komplizierter durch neue Ausnahmen und Nachweise?

Warum das für Investoren oft wie ein Nachteil wirkt

Investoren schauen auf Cashflow, Risiko und Exit-Fähigkeit. Das Heizthema greift in alle drei Punkte ein.

Investitionsausgaben steigen, planbar wird es selten

Heizungs- und Effizienzanforderungen bedeuten Investitionen. In vielen Fällen sind das keine kleinen Beträge, vor allem bei älteren Beständen. Gleichzeitig bleibt oft offen, welche Technik die beste ist, weil Netze, Strompreise, Förderkulissen und Wärmeplanung mitspielen.

Das führt zu einem klassischen Investor-Problem: hohe Pflichtinvestitionen bei unklarer Rendite.

Risikoabschläge in der Bewertung

Objekte mit hohem Modernisierungsbedarf werden im Markt stärker diskontiert. Das betrifft vor allem:

• Gebäude mit alten Heizsystemen

• energetisch schwache Hüllen

• Standorte ohne klare Netz- oder Wärmeplan-Perspektive

Regulierung wird damit zu einem Bewertungsfaktor. Selbst wenn man die Kosten später umlegen kann, bleibt das Risiko im Übergang beim Eigentümer.

Operatives Risiko im Bestand

Wenn eine Heizung ausfällt, braucht man schnell eine Lösung. Genau hier greifen Regeln, Fristen, Übergänge und Ausnahmen. In der Praxis bedeutet das: mehr Abstimmung, mehr Dokumente, mehr Unsicherheit.

Politisches Risiko bleibt

Das vielleicht größte Problem ist nicht ein einzelner Paragraph, sondern die Erfahrung: Regeln können sich in kurzer Zeit drehen, weil der öffentliche Druck steigt.

Investoren mögen keine Überraschungen. Jede große Debatte erhöht das Risiko, dass später wieder nachgeschärft wird. Das treibt Finanzierungskosten und senkt die Bereitschaft, Bestände in schwierigen Segmenten zu halten.

Was Sie jetzt tun können

Sie können die Politik nicht steuern. Sie können aber Ihr Risiko steuern.

Standorte sortieren

Nicht jedes Objekt ist gleich „einfach“ zu modernisieren. In größeren Städten ist es oft leichter, weil dort häufiger Wärmenetze geplant oder vorhanden sind und die Infrastruktur insgesamt besser ist. Das reduziert das Risiko, am Ende eine teure Einzellösung bauen zu müssen, die später wieder ersetzt wird.

Praktisch heißt das:

• Prüfen Sie für jede Adresse: Gibt es ein Wärmenetz oder konkrete Ausbaupläne?

• Wenn ja: Dann ist die Strategie meist klarer und planbarer.

• Wenn nein: Dann ist das Projekt oft stärker von Technik, Genehmigungen und Kostenrisiken abhängig.

  
  

Erst prüfen, ob überhaupt sofort Handlungsdruck besteht

Bevor man Maßnahmen plant, lohnt sich ein nüchterner Check: Muss jetzt wirklich etwas passieren – oder reicht es, vorbereitet zu sein? Viele Unsicherheiten entstehen, weil Eigentümer von „sofortiger Pflicht“ ausgehen, obwohl das oft von Umständen abhängt.

Drei einfache Prüfsteine:

• Heizung: Wie alt ist sie und wie störanfällig? Wenn die Anlage stabil läuft, geht es eher um Planung als um Aktionismus.

• Gebäudezustand: Wie „hungrig“ ist das Objekt energetisch? Grob gilt: Je schlechter die Energieklasse (häufig E bis H), desto eher wird es teurer und komplizierter, weil Maßnahmen stärker ineinandergreifen. Bei besseren Klassen ist der Spielraum häufig größer.

• Standortfaktor: Wie realistisch ist eine zentrale Lösung vor Ort? In dicht bebauten Lagen ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass eine langfristige Lösung einfacher umzusetzen ist.

Wichtig: Energieklassen sind nicht die einzige Wahrheit – aber sie sind ein guter, schneller „Ampel-Check“, um Komplexität und Budgetrisiko grob zu sortieren.

Austauschfälle vorbereiten

Der teuerste Moment ist der, wenn eine Heizung ungeplant ausfällt. Dann wird unter Zeitdruck entschieden, oft teurer und nicht immer zukunftssicher. Vorbereitung heißt deshalb vor allem: Entscheidungen vorziehen, solange man noch Ruhe hat.

Einfach umsetzbar:

• Legen Sie pro Objekt fest, welche Richtung Sie verfolgen: Wärmenetz, falls verfügbar oder eine eigene Lösung.

• Halten Sie eine kurze Objekt-Mappe bereit: Ansprechpartner, letzte Wartungen, Leistung der Anlage, Fotos vom Heizraum.

• Vereinbaren Sie mit einem Fachbetrieb eine „Notfall-Linie“, damit Sie nicht erst suchen müssen, wenn es brennt.

Roadmap statt Einzelaktionen

Investoren profitieren weniger von „perfekten“ Detailplänen, sondern von einem klaren Pfad, der für Dritte nachvollziehbar ist: Banken, Käufer, Gutachter – alle wollen sehen, dass das Thema strukturiert ist.

Eine einfache Roadmap braucht nur:

• Zielbild: Wohin soll das Objekt mittelfristig?

• Zeitfenster: Was in den nächsten 12–24 Monaten, was später?

• Prioritäten: Standorte mit besserer Infrastruktur zuerst, kompliziertere Lagen mit mehr Reserve und Vorbereitung.

Der Mehrwert ist konkret: Sie reduzieren Bewertungsabschläge, weil Sie zeigen, dass das Objekt nicht „ungeplant ins Risiko läuft“.

Warum es bei größeren Häusern oft einfacher ist

In größeren Gebäuden mit mehreren Parteien ist das Thema häufig praktischer zu lösen als im Alleingang. Nicht, weil es gratis wird – sondern weil Organisation und Kostenverteilung anders funktionieren.

Was in der Praxis hilft:

• Kosten verteilen sich auf mehrere Parteien. Große Einzelbeträge werden wirtschaftlich eher „tragfähig“, weil sie nicht an einer Person hängen.

• Es gibt meist klare Zuständigkeiten. Hausverwaltung, Beirat und Dienstleister können einen Fahrplan erstellen, Angebote vergleichen und die Umsetzung koordinieren.

• Entscheidungen sind standardisierbarer. Statt vieler kleiner, separater Lösungen lässt sich eher eine gemeinsame Lösung planen, was Zeit und Abstimmungsaufwand spart.

• Banken und Käufer mögen Planbarkeit. Ein strukturiertes Vorgehen wirkt professionell und reduziert Risikoabschläge.

Kurz gesagt: Wer nicht allein dasteht, sondern mit Verwaltung und klaren Prozessen arbeitet, kommt in der Regel schneller zu einer sauberen Lösung – besonders dort, wo die Infrastruktur (z. B. Wärmenetz) mitspielt.

Was am wahrscheinlichsten ist

Realistisch ist ein Mischbild:

• etwas mehr Spielraum

• etwas mehr Übergang

• ein neuer Name

Aber kein kompletter Rückzug aus der Wärmewende. Dafür sind die Ziele und der europäische Rahmen zu stark.

Das heißt für Investoren: Verlassen Sie sich nicht auf das Wort „abgeschafft“. Entscheidend ist, ob am Ende wirklich weniger Pflichten, weniger Aufwand und mehr Klarheit herauskommen.

Fazit

Im Moment ist vor allem die Rhetorik neu. Das Recht ist es noch nicht. Für Investoren ist die wichtigste Erkenntnis: „Abgeschafft“ ist kein verlässlicher Begriff. Entscheidend ist der Gesetzestext.

Wenn das Gebäudemodernisierungsgesetz am Ende nur ein neuer Name ist, bleibt die Belastung bestehen – nur die Debatte klingt freundlicher. Wenn es echte Änderungen gibt, werden sie sich an Klarheit, Übergängen und Vollzug zeigen.

Nach dem derzeit kommunizierten Zeitplan aus den Ergebnissen des Koalitionsausschusses werden die „Ergebnisse“ in drei Stufen erwartet:

• Bis Ende Januar 2026: ein Eckpunktepapier zur Reform (also die politischen Leitplanken, noch kein fertiger Gesetzestext). DIE WELT

• Bis Ende Februar 2026: eine Gesetzesnovelle soll regierungsseitig vorliegen bzw. beschlossen werden (in der Berichterstattung wird das als Ziel „Ende Februar“ beschrieben). Clean Energy Wire

• Frühjahr 2026: der Entwurf soll ins Parlament eingebracht werden (Beginn des Bundestagsverfahrens). Reuters

Wichtig für die Praxis: Bis ein neues Gesetz tatsächlich beschlossen und in Kraft ist, läuft noch das normale Gesetzgebungsverfahren (Beratungen, Änderungen, ggf. Bundesrat, Verkündung). Bis dahin gilt weiterhin der aktuelle GEG-Rahmen.