Restnutzungsdauer-Gutachten: Steuertrick oder Rendite-Turbo?

Wer eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage besitzt, kennt das Spiel: Monat für Monat kommen die Mieten, Jahr für Jahr laufen die Abschreibungen. Auf dem Papier wirkt alles solide – und trotzdem bleibt oft das Gefühl, dass „da eigentlich noch mehr drin sein müsste“. Genau an dieser Stelle wird es spannend: Denn viele Eigentümer schöpfen einen der wirksamsten Hebel nicht aus – die Möglichkeit, die Restnutzungsdauer des Gebäudes durch ein Gutachten realistisch und oft deutlich kürzer feststellen zu lassen. Und diese „unscheinbare“ Zahl in der Steuererklärung entscheidet unmittelbar darüber, wie viel Steuer Sie jedes Jahr sparen und wie schnell sich Ihre Immobilie tatsächlich rechnet.

Standard-AfA vs. Realität am Objekt

Im Standardfall unterstellt das Steuerrecht für Wohngebäude eine pauschale Nutzungsdauer – vereinfacht gesagt: 50 Jahre bei vielen Bestandsimmobilien mit 2 % AfA oder 33 Jahre bei neueren Gebäuden mit 3 % AfA. Das mag für ein frisch errichtetes Objekt im top sanierten Zustand plausibel sein. Aber trifft das wirklich auf ein Mehrfamilienhaus aus den 60er- oder 70er-Jahren zu, dessen Haustechnik veraltet ist, Grundrisse nicht mehr zeitgemäß sind und eine umfassende Modernisierung absehbar nötig wird?

In der Realität altern Gebäude nicht nach Tabellen, sondern nach Bausubstanz, Standort, Nutzung und Marktumfeld. Genau hier setzt ein Restnutzungsdauergutachten an: Es übersetzt den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie in eine wirtschaftlich realistische Restlaufzeit – und macht diese steuerlich nutzbar.

Was das Gesetz tatsächlich erlaubt

Der Gesetzgeber sieht ausdrücklich vor, dass Sie von den pauschalen Nutzungsdauern abweichen dürfen. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eröffnet Ihnen das Wahlrecht, statt der typisierten AfA eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes geltend zu machen – sofern Sie diese nachweisen.

Genau dafür gibt es spezialisierte Gutachten zur Restnutzungsdauer. Ein qualifizierter Sachverständiger betrachtet Baujahr, Bauweise, technische Ausstattung, Modernisierungsstand, Instandhaltungsstau, rechtliche Rahmenbedingungen und die wirtschaftliche Situation des Objekts. Das Ergebnis ist keine „Zauberzahl“, sondern eine begründete Schätzung: Wie lange lässt sich dieses konkrete Gebäude unter realistischen Annahmen noch wirtschaftlich nutzen?

Konkretes Rechenbeispiel: So wirkt das Gutachten in Euro

Die Wirkung auf Ihre Zahlen ist enorm. Nehmen wir ein einfaches Beispiel: Sie erwerben eine vermietete Kapitalanlageimmobilie für 500.000 Euro, davon entfallen 100.000 Euro auf den Grund und Boden, 400.000 Euro auf das Gebäude. Wird dieses Gebäude über 50 Jahre abgeschrieben, setzen Sie 2 % von 400.000 Euro an – also 8.000 Euro im Jahr.

Wird nun durch ein Restnutzungsdauergutachten plausibel dargelegt, dass die wirtschaftliche Restnutzungsdauer nur noch 25 Jahre beträgt, verteilen sich dieselben 400.000 Euro auf einen halb so langen Zeitraum: 400.000 / 25 = 16.000 Euro AfA pro Jahr. Die Abschreibung verdoppelt sich – und damit sinkt Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung und Verpachtung deutlich. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % bedeutet das Jahr für Jahr mehrere tausend Euro Steuerersparnis – ohne Tricks, ohne Konstruktionen, sondern allein durch eine realistischere Abbildung der wirtschaftlichen Realität der Immobilie.

Anforderungen von Finanzamt und Rechtsprechung

Natürlich stellt sich die Frage: Wie streng sind die Anforderungen an ein solches Gutachten – und wie sicher ist das gegenüber dem Finanzamt? In den vergangenen Jahren hat sich hier viel bewegt. Die Finanzverwaltung hat 2023 in einem ausführlichen BMF-Schreiben festgelegt, welche Mindestanforderungen sie an ein Restnutzungsdauergutachten stellt. Unter anderem verlangt sie, dass das Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt wird.

Der Bundesfinanzhof hat diese eher strenge Sichtweise aber mehrfach relativiert: Nach seiner Rechtsprechung darf sich der Steuerpflichtige jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall geeignet ist, eine kürzere Restnutzungsdauer plausibel darzulegen. Eine starre Vorgabe, welche Methode oder welchen Detaillierungsgrad ein Gutachten zwingend haben muss, lässt sich aus dem Gesetz nicht ableiten. Mit anderen Worten: Entscheidend ist nicht das Etikett des Dokuments, sondern ob das Gutachten nachvollziehbar erläutert, warum die Immobilie wirtschaftlich früher „am Ende“ ist, als die Tabellen es unterstellen.

BMF-Referentenentwurf 2025: Fast das Aus für flexible Gutachten

Genau an diesem Punkt wurde der Markt 2024 und 2025 zunehmend dynamisch. Immer mehr Eigentümer ließen Restnutzungsdauer-Gutachten erstellen, gerade auch über spezialisierte Anbieter, und nutzten so die Möglichkeit, ihre AfA-Basis deutlich zu erhöhen. Das war aus Sicht vieler Finanzämter nicht nur erfreulich, denn die eigentlich als Ausnahme gedachte individuelle Restnutzungsdauer entwickelte sich in der Praxis – dank moderner Gutachten und zunehmender Rechtsprechung – zu einem realen Gestaltungsinstrument für breite Kreise von Investoren.

Im August 2025 reagierte das Bundesfinanzministerium – und löste eine Welle der Verunsicherung aus. Mit einem Referentenentwurf zur Änderung steuerlicher Verordnungen plante das BMF, die Schrauben beim Nachweis der Restnutzungsdauer drastisch anzuziehen. Kernpunkt: Die Möglichkeit, eine verkürzte Nutzungsdauer geltend zu machen, sollte faktisch nur noch mit Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger bestehen.

Für Restnutzungsdauergutachten war ein neuer § 11c EStDV vorgesehen, der nicht nur den Sachverständigenkreis stark einschränkte, sondern auch eine zwingende persönliche Vor-Ort-Besichtigung verlangte. Zertifizierte Sachverständige, die nicht öffentlich bestellt sind, wären aus dem Spiel gewesen – ebenso viele digitale und bundesweit arbeitende Anbieter, die sich auf effiziente, modellgestützte Gutachten spezialisiert haben.

Widerstand und Entwarnung: Gestaltungsspielräume bleiben

Die Reaktionen ließen nicht lange auf sich warten. Immobilienverbände, Sachverständigenorganisationen und Berater kritisierten, dass eine solche Beschränkung weder fachlich zwingend noch marktkonform sei. Zum einen, weil viele hochqualifizierte Sachverständige „nur“ nach DIN-Norm zertifiziert sind und hervorragende fachliche Arbeit leisten; zum anderen, weil eine drastische Verengung auf eine kleine Gruppe öbuv-Sachverständiger die Kosten für Gutachten in die Höhe getrieben und die Bearbeitungszeiten deutlich verlängert hätte.

Für private Vermieter und mittelgroße Investoren wäre der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer damit faktisch wieder in weite Ferne gerückt. Die ohnehin komplizierte steuerliche Behandlung von Immobilien drohte, noch bürokratischer und weniger praxistauglich zu werden.

Und dann kam die Entwarnung: Im weiteren Verfahren wurde der Entwurf in genau diesen Punkten gestoppt. In der schließlich veröffentlichten Verordnung tauchten weder der neue § 11c EStDV in der geplanten verschärften Form noch die enge Bindung an ausschließlich öffentlich bestellte Sachverständige auf – der kritische Teil des Referentenentwurfs wurde schlicht nicht übernommen.

Damit bleibt die bisherige Rechtslage für Immobilieneigentümer im Kern erhalten: Sie können weiterhin eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer durch ein qualifiziertes Gutachten nachweisen, ohne dass der Kreis der Gutachter auf öbuv-Sachverständige verengt wird. Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige – etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024 – dürfen nach wie vor Restnutzungsdauergutachten erstellen, und auch methodisch bleibt Spielraum für wirtschaftlich fundierte, modellgestützte Ansätze.

Was ein gutes Restnutzungsdauergutachten ausmacht

Ein gutes Restnutzungsdauergutachten beschränkt sich dabei nicht auf ein paar Fotos und eine willkürliche Zahl. Es analysiert systematisch die technische, wirtschaftliche und – soweit relevant – rechtliche Restnutzungsdauer. Wie alt sind Tragstruktur, Dach, Fassade, Leitungen? Welche größeren Modernisierungen wurden durchgeführt – und welche stehen in den nächsten Jahren realistisch an? Wie entwickelt sich der Markt im Umfeld – sind Leerstände absehbar, drohen Nutzungseinschränkungen, verändert sich die Nachfrage?

Aus diesen Bausteinen ergibt sich ein Gesamtbild, das zu einer plausiblen Restnutzungsdauer führt. In der Praxis bewegen sich die Werte, je nach Objekt, nicht selten im Bereich von 15 bis 30 Jahren – und damit deutlich unterhalb der klassischen Tabellenwerte. Schon wenige Jahre weniger machen sich bemerkbar, eine Halbierung der Restnutzungsdauer verändert die steuerliche Rendite eines Investments spürbar.

Seriöse Gestaltung statt Wunschdenken

Wichtig ist dabei der richtige Ansatz: Ein Restnutzungsdauergutachten ist kein „Wunschzettel“ Richtung Finanzamt. Wer versucht, die Nutzungsdauer aus reiner Steueroptimierung künstlich zu drücken, riskiert unnötige Diskussionen. Erfolgreich ist derjenige, der die wirtschaftliche Realität ehrlich abbildet, sauber dokumentiert und fachlich sauber begründet.

Entscheidend ist, dass das Gutachten schlüssig erklärt, warum ein Gebäude wirtschaftlich schneller verbraucht ist – sei es durch technische Überalterung, wirtschaftliche Überholung oder rechtliche Rahmenbedingungen. Genau solche Gutachten werden von Finanzämtern und Finanzgerichten seit Jahren anerkannt.

Restnutzungsdauergutachten als strategisches Investment-Tool

Für Sie als Investor ist das Restnutzungsdauergutachten am Ende ein strategisches Instrument. Es verändert nicht den Cashflow aus den Mieten an sich – aber es verschiebt den Zeitpunkt, zu dem ein Teil Ihrer Investition steuerlich „zurückkommt“.

Statt die Anschaffungskosten über Jahrzehnte zu verteilen, holen Sie sich einen größeren Anteil bereits in den kommenden Jahren zurück, indem Sie höhere Abschreibungen geltend machen. Diese zusätzliche Liquidität können Sie nutzen, um Rücklagen für Sanierungen aufzubauen, Kredite schneller zu tilgen oder das Eigenkapital für das nächste Investment zu stärken. Gerade in einem Umfeld steigender Baukosten, anspruchsvoller Finanzierung und volatiler Märkte ist das kein „Nice-to-have“, sondern ein echter Wettbewerbsvorteil.

Der beinahe eingeführte BMF-Entwurf hat gezeigt, wie sensibel dieses Thema ist – und wie wertvoll das Instrument in der Praxis sein muss, wenn der Gesetzgeber es überhaupt in Frage stellt. Umso wichtiger ist es, das derzeit noch bestehende Fenster sinnvoll zu nutzen: Die Rechtsprechung stärkt den Steuerpflichtigen, die Verwaltungsvorgaben sind zwar anspruchsvoll, aber handhabbar, und die politisch geplante Einschränkung auf eine sehr kleine Gruppe von Gutachtern ist vorerst vom Tisch.

Fazit

Fazit: Ein Restnutzungsdauergutachten ist kein „verbotener Steuertrick“, sondern ein vom Gesetz ausdrücklich vorgesehenes, durch die Rechtsprechung bestätigtes und aktuell politisch verteidigtes Instrument, um Ihr Immobilieninvestment realistisch und steuereffizient abzubilden. Wer eine vermietete Kapitalanlageimmobilie hält und die AfA einfach nach Schema F durchlaufen lässt, verzichtet möglicherweise freiwillig auf fünf- oder sogar sechsstellige Steuerentlastungen über die Laufzeit der Investition.

Mit einem professionellen, gut begründeten Gutachten zur Restnutzungsdauer können Sie Ihre Immobilie in vielen Fällen deutlich profitabler machen, ohne an der Miete zu drehen, ohne an der Finanzierungsschraube zu drehen – allein dadurch, dass Sie die tatsächliche wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes nutzen, statt sich von pauschalen Tabellen einschränken zu lassen. Genau dabei unterstützen wir Sie mit unserem Gutachten: transparent, nachvollziehbar und immer mit dem Ziel, aus Ihrer Immobilie das herauszuholen, was in ihr steckt.

(Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für Ihre konkrete Situation sollten Sie das Zusammenspiel aus Gutachten, AfA und persönlicher Steuersituation gemeinsam mit Ihrem Steuerberater prüfen.)