Wie Vermieter bei der Sanierung viel Geld sparen – ohne an Qualität zu verlieren

Sanierungen sind für Vermieter heute deutlich anspruchsvoller als noch vor ein paar Jahren. Handwerker sind ausgelastet, Materialpreise schwanken, Termine rutschen. Seit 2016 sind die Kosten kräftig gestiegen – das spürt man in jeder Kalkulation. Gleichzeitig erwarten Mieter zeitgemäße Standards: ein vernünftiges Bad, robuste Böden, gute Beleuchtung, effizientes Heizen, stabile Elektro- und Internetanschlüsse. Wer klug plant und sauber umsetzt, kann trotz höherer Preise spürbar sparen – vor allem, wenn Leerstand kurz gehalten wird.

Der wichtigste Schritt kommt vor dem ersten Handwerkertermin: klären, was am Ende herauskommen soll. Das klingt banal, ist aber der größte Hebel gegen Mehrkosten. Legen Sie fest, welcher Standard zu Lage und Zielgruppe passt. Nicht „Luxus überall“, sondern sinnvoll, einheitlich und dauerhaft. Aus dieser Entscheidung ergibt sich, welche Arbeiten wirklich nötig sind, welche Materialien taugen und wo man sparen kann, ohne dass die Wohnung an Attraktivität verliert. Ebenso wichtig: ehrlich einschätzen, wie lange die Wohnung nicht vermietet werden kann, und diese Zeit bei allen Entscheidungen mitdenken. Eine Woche Verzögerung frisst schnell den vermeintlichen Vorteil eines billigeren Angebots auf.

Die häufigsten Kostenfallen sind seit Jahren dieselben – und lassen sich mit ruhiger Hand vermeiden. Die erste Falle sind unklare Angaben. „Bad neu“ ist keine Beschreibung, sondern eine Einladung zu Zusatzrechnungen. Wer nur grob sagt, was gemacht werden soll, bekommt am Ende viele Nachträge: andere Fliesen, zusätzliche Dichtungen, mehr Steckdosen – und plötzlich ist das Budget weg. Die Lösung ist eine klare Liste, was wo passiert. Raum für Raum, ohne Roman, aber mit den Punkten, die den Preis bestimmen: Menge, Qualität, Ausführung. Welche Fliese? Welche Armatur? Wie viele Steckdosen? Welche Farbe? So vermeiden Sie Diskussionen und halten den Preis fest.

Die zweite Fallenquelle sind Überraschungen im Bestand. Alte Leitungen, feuchte Stellen, bröseliger Untergrund – was man nicht sieht, wird oft teuer. Bevor Sie starten, lassen Sie an ein paar Stellen „in die Wand schauen“: kleine Öffnungen, Leitungs- und Feuchtemessung, bei älteren Gebäuden ein kurzer Check auf mögliche Schadstoffe. So wissen Sie, worauf Sie sich einlassen. Planen Sie außerdem einen Puffer ein. Acht bis zwölf Prozent der Bausumme sind realistisch – am besten separat, damit er nicht heimlich aufgezehrt wird. Und wenn etwas kritisch ist, zum Beispiel die Elektrik, planen Sie gleich zwei Wege: reparieren, wenn möglich, oder komplett erneuern, wenn nötig. Diese Entscheidung trifft man vor dem Start, nicht mitten in der Baustelle.

Die dritte Kostenfalle ist mangelnde Abstimmung. Nichts ist teurer als Leerlauf: Maler warten auf Fliesenleger, Fliesenleger auf Installateure – und die Wohnung steht. Besser ist ein einfacher Ablaufplan: In welcher Woche passiert was und wer muss fertig sein, damit der Nächste loslegen kann? Es braucht jemanden, der diesen Ablauf wirklich steuert – ein Generalunternehmer mit eigener Bauleitung oder ein unabhängiger Bauleiter, der Ihre Interessen vertritt. Zahlungen verknüpfen Sie am besten mit sichtbaren Zwischenschritten. Nicht nur nach Stunden zahlen, sondern nach Ergebnissen, die abgenommen werden. Das sorgt für Tempo und saubere Arbeit.

Die vierte Kostenfalle sind Materialien, die nicht zum Einsatz passen. Ein schicker Showroom beeindruckt, aber im Alltag zählt, was hält, gut aussieht und lange lieferbar ist. Wählen Sie einen soliden „Vermieter-Standard“: robuste Böden in üblichen Formaten, pflegeleichte Türen, eine Armaturenserie, die sich leicht ersetzen lässt, ein Schalterprogramm, das es lange gibt. Vermeiden Sie Sondermaße, die teuer und langsam sind. Legen Sie eine kleine Auswahl fest, die Sie immer wieder nutzen. Das macht den Einkauf einfacher, spart Zeit und verhindert, dass jede Wohnung zur Einzelanfertigung wird. Gut ist auch, von Anfang an gleichwertige Alternativen zu erlauben – falls etwas nicht lieferbar ist, gibt es einen Plan B, ohne dass alles steht.

Die fünfte Kostenfalle sind schwammige Verträge. Stundenlohn ohne Grenze, unklare Fristen, kein Plan für Änderungen – das geht selten gut. Deutlich besser fährt man mit einem Festpreis für klar beschriebene Leistungen. Für den Fall, dass sich etwas ändert, vereinbaren Sie vorsorglich Stückpreise (pro Quadratmeter, pro Stück, pro laufenden Meter), damit Sie nicht jedes Mal bei Null anfangen. Änderungen werden nur schriftlich und vor Ausführung freigegeben – mit Preis und möglicher Verzögerung. In den Vertrag gehört außerdem, was genau als „fertig“ gilt und wie geprüft wird: kurze Abnahmen nach festen Zwischenschritten, am Ende eine saubere Schlussabnahme. Eine einfache Regel hilft zusätzlich: Wer pünktlich und ordentlich abliefert, erhält einen kleinen Bonus. Wer deutlich überzieht oder viele Mängel produziert, bekommt Abzüge. Das schafft Fokus.

Neben den Fallen gibt es Grundsätze, die sich immer wieder bewähren. Standard schlägt Luxus. Die meisten Mieter schätzen ein modernes, schlichtes Bad, unempfindliche Böden und gutes Licht – nicht goldene Wasserhähne. Energie- und Betriebskosten sind Vermarktungsfaktoren. Mit einfachen Maßnahmen wie LED-Leuchten, sparsamen Armaturen, richtig eingestellten Heizkörpern und – wo sinnvoll – Dämmarbeiten sinken die Nebenkosten und die Wohnung wirkt attraktiver. Und drittens: Leerstand ist die größte Kostenposition. Wenn ein vermeintlich günstiger Handwerker zwei Wochen länger braucht, ist das am Ende oft teurer als ein etwas höherer Festpreis mit verlässlichem Termin.

Damit das Ganze handhabbar bleibt, hilft eine kurze, feste Reihenfolge. Am Anfang steht der Blick in den lokalen Markt: Welche Miete ist realistisch? Welche Ausstattung passt zu Ihrer Zielgruppe an Ihrem Standort? Danach kommt die Bestandsaufnahme, gern mit kleinen Öffnungen und Fotos. Aus den Erkenntnissen entsteht die Leistungsliste, auf deren Basis Sie Angebote einholen – vergleichbar heißt: alle bieten auf dieselbe Liste. Dann legen Sie den Ablauf fest, inklusive Meilensteinen und Zahlplan. Parallel klären Sie die Materialstrategie: was wird immer wieder genutzt, was sind zulässige Alternativen, was kann auf Lager. Während der Arbeiten verlangen Sie eine einfache Dokumentation: kurze Protokolle, Fotos von wichtigen Schichten (z. B. Abdichtungen im Bad) und Zwischenabnahmen. Das ist keine Schikane, sondern Ihre Versicherung, dass später nichts auf Sie zurückfällt.

Ein paar konkrete Sparbeispiele, ohne dass die Wohnung „billig“ wirkt:

• Bad: bodengleiche Dusche mit Standard-Abtrennung; große, pflegeleichte Fliesen im Nassbereich; in trockenen Bereichen reicht hochwertige Wandfarbe.

• Böden: robustes Vinyl oder Laminat mit hoher Nutzungsklasse; Übergangsprofile minimieren; Sockelleisten lagerfähig halten.

• Elektro: einheitliches Schalterprogramm, klare Positionen für Steckdosen und Lichtschalter; Leerrohre für spätere Technik.

• Türen: Standardmaße, unempfindliche Oberflächen, gleiche Drückergarnituren in allen Wohnungen.

• Licht: solide LED-Grundbeleuchtung; Feuchtraumleuchten in Bad und Keller; Spiegelbeleuchtung vorverkabelt.

Die Dokumentation ist Ihr Schutzschild gegen Streit und Nachkosten. Wer festhält, was vereinbart war, wann was gemacht wurde und wie es aussieht, hat bei Abnahmen und in der Gewährleistungszeit klare Karten. Teure Spezialsoftware braucht es nicht. Ein einfacher Cloud-Ordner reicht: Objekt → Wohnung → Raum → Gewerk. Dort hinein gehören Pläne, Freigaben, Fotos und Protokolle. Wichtig ist nur, dass jemand verantwortlich ist, das konsequent zu pflegen.

Auch rechtliche und steuerliche Punkte sollten Sie im Blick behalten. Es geht um Fragen wie: Welche Arbeiten gelten als Erhaltung (sofort absetzbar) und welche als Herstellung (über Jahre verteilt)? Was ist auf die Miete umlegbar? Welche Fristen müssen Mieter kennen, bevor Arbeiten starten? Eine kurze Abstimmung mit Steuerberater und – je nach Umfang – mit einem fachkundigen Anwalt kostet wenig und verhindert teure Fehler.

Viele Vermieter fragen sich: Lohnt ein Profi an der Seite? Ehrlich: In den meisten Fällen ja. Ein verlässlicher Partner, der Planung, Koordination und Qualitätskontrolle übernimmt, macht die Sanierung nicht nur angenehmer, sondern unterm Strich oft günstiger. Der Grund: feste Preise, klare Abläufe, weniger Nachträge, straffer Zeitplan – das spart Leerstand und Nerven. Entscheidend ist die Auswahl. Schauen Sie sich ein bis zwei laufende Baustellen oder frisch sanierte Wohnungen des Partners an, bevor Sie unterschreiben. Nicht nur Hochglanzbilder, sondern echte Referenzen. Achten Sie auf Ordnung, saubere Ausführung, Schutzmaßnahmen und ob das, was in der Liste stand, wirklich so umgesetzt wurde. Sprechen Sie kurz mit der Bauleitung: Wie schnell reagieren sie? Gibt es Protokolle? Wie gehen sie mit Änderungen um? Viele Enttäuschungen entstehen, weil zwar viel versprochen, aber wenig geprüft wurde. Eine Stunde Referenzen spart oft Wochen Ärger.

Zum Schluss eine knappe Merkliste – bewusst kurz, nur dort Stichpunkte, wo es Ihnen das Leben leichter macht:

• Zielstandard festlegen (was passt zu Lage und Zielgruppe)

• Bestand prüfen (kleine Öffnungen, Fotos, kurze Risikoliste)

• Leistungsliste schreiben (Raum für Raum, auf deren Basis vergleichbare Angebote kommen)

• Festpreis + Stückpreise vereinbaren; Änderungen nur schriftlich vor Ausführung

• Einfacher Ablaufplan mit Meilensteinen; Zahlungen nach Abnahme

• Robuste Materialien definieren; gleichwertige Alternativen erlauben

• Kurzmeeting wöchentlich (30 Minuten) mit Protokoll

• Dokumentation mit Fotos der wichtigen Schichten; saubere Schlussabnahme

• Vermarktung parallel vorbereiten (Exposé, Fotos, Besichtigungsfenster)

• Recht/Steuern kurz abklären, damit es keine Überraschungen gibt

• Partner prüfen: mindestens eine laufende Baustelle + eine fertige Wohnung ansehen

Fazit: Sanieren ist heute weniger Bauchgefühl, mehr Organisation. Wer klar weiß, was er will, den Bestand ehrlich prüft, Leistungen verständlich beschreibt, den Ablauf aktiv steuert und die Arbeit dokumentiert, spart trotz gestiegener Preise spürbar Geld. Die großen Hebel sind: Nachträge vermeiden, Leerstand kurz halten und bei Materialien pragmatisch bleiben. Und ja: Für die meisten Vermieter lohnt sich ein vertrauenswürdiger, professioneller Partner – mit festen Preisen vorab und klaren Qualitätsmaßstäben. Schauen Sie sich ein bis zwei Referenzen live an, bevor Sie unterschreiben. So sichern Sie Qualität, vermeiden böse Überraschungen und bringen Mieter schneller in eine ordentliche, langlebige Wohnung – ohne dass die Rendite auf der Baustelle liegen bleibt.